Vuokrasopimus on tuttu jokaiselle yrittäjälle. Jokainen yritys tarvitsee toimitilan. Yhdelle riittää autotalli (silloin omistajan kannattaa vuokrata talli yritykselle), toinen tarvitsee tuhansia neliöitä hallia ja kolmas kullatun keskustatoimiston. Kaikkien näiden yritysten kannattaa etsiä vuokrasopimuksestaan vastauksia samoihin kysymyksiin.

Kulut, kulut ja kulut

Jos kiinteistön arvon ratkaisee sijainti, vuokrasopimuksen hinnan ratkaisee kulut. Luonnollisesti tärkein kulu on itse vuokra. Sille on voitu keksiä myös muita nimiä, kuten pääomavuokra ja hoitovuokra. Vuokra on kuitenkin vasta alku ja useimmat vuokrasopimuksen ehdot käsittelevät kulujen jakamista.

Pykälää epäselvempiä ovat ehdot juoksevien kulujen maksamisesta. Kumpi osapuoli maksaa jätehuollon, lämmityksen, sähkön, valaistuksen, hälytysjärjestelmän, palohälyttimet (tai jopa sprinkelijärjestelmät), nettiyhteydet tai siivouksen. Jos vuokranantaja vastaa (=maksaa) piha-alueiden kunnossapidosta, tarkoittaako se, että rakennuksen edusta hiekoitetaan talvipakkasilla vai että joka kolmas päivä lumiaura käy pyörähtämässä pihassa.

Vielä abstraktimmin sovitaan yleensä vuokrasopimuksen päättymisen yhteydessä tulevista kuluista. Millä ”tasolla” vuokralaisen pitäisi ylläpitää kohdetta. Joutuuko kustantamaan lähtiessään pintaremontin vuokrakohteessa.

Sitoumus ja tarve

Harva yritys on ikuinen ja vielä harvempi toimitilatarve pysyy muuttumattomana. Merkittävä asiakas menetetään, joten tuotannolle tarvitaan vähemmän tilaa. Yritys kasvaa, joten toimihenkilöille tarvitaan enemmän toimistotilaa. Vuokrasopimus määrittää taloudellisia mahdollisuuksia muuttaa toiseen paikkaan tai karsia kiinteitä kuluja.

Selkein ehto on tämän suhteen voimassaoloaika ja siihen olennaisesti liittyvä irtisanomisehto. Usein liiketoimintaa varten tehdään pitkiä vuokrasopimuksia. Pitkällä sopimuksella turvataan yritykselle toimipaikka, mutta samalla lukitaan kiinteät kulut. Lyhyellä sopimuksella voidaan paremmin reagoida toimitilatarpeen muutoksiin, mutta yritys voi myös menettää toimipaikkansa, jos vuokranantaja irtisanoo vuokrasopimuksen.

Myös vuokranantajan oikeus tehdä tiloissa remonttia on osa vastausta kysymykseen, vastaako vuokrasopimus vuokralaisen toimitilatarvetta. Miten kriittistä toiminnalle on, että vuokranantaja voi ilmoittaa tekevänsä julkisivuremontin (joka sulkee jalkakäytävän ja peittää liikkeen ikkunat) ilmoittamalla siitä pari viikkoa etukäteen. Sopimuksessa tämä ehto on kohdassa, jossa sanotaan, että vuokranantaja ei vastaa perusparannustöiden aiheuttamasta haitasta.

Omana asianaan kannattaa huomioida jouston mahdollisuus, jos toimitilassa esiintyy sisäilmaongelmia. Useimmiten tutkimusraportit ovat epämääräisiä, eivätkä riitä esimerkiksi sopimuksen purkamiseen, vaikka työntekijät saisivatkin oireita.

Kaksi kysymystä

Tiivistettynä, vuokrasopimusta kannattaa lukea mielessään kysymykset, mitä tämä tarkoittaa kuluina ja onko tämä riittävän joustava yrityksellemme. Näillä ollaan jo lähellä hyvää vuokrasopimusta!

Kommentoi, kysy lisää, pyydä neuvoa: jaakko.ranta (at ) riskitor.fi / 050 3484824.

 

Scroll Up