Aloitetaan perusteista. Ihan vain siksi että olen niin monesti törmännyt väärinymmärryksiin. Ns. tavallinen kiinteistöyhtiö on aivan tavallinen osakeyhtiö. Samat säännöt ja toimintalogiikka kuin liiketoimintayhtiössä. Keskinäinen kiinteistöyhtiö taas toimii kuten asunto-osakeyhtiö. Monien asioiden suhteen ero on radikaali. Yksi tärkeimmistä asioista on, että keskinäisessä kiinteistöyhtiössä vuokra maksetaan omistajalle ja tavallisessa yhtiössä yhtiölle.
Ero yhtiömuotojen välillä tehdään yhtiöjärjestyksessä, yhdessä pykälässä. Keskinäisen kiinteistöyhtiön yhtiöjärjestyksessä on määritetty, että tietyt osakkeet ”oikeuttavat hallitsemaan” yhtä osaa eli huoneistoa yhtiön omistamasta rakennuksesta. Jos tätä pykälää ei löydy, kyseessä on aivan tavallinen osakeyhtiö, vaikka nimessä tai toimialassa viitattaisiin kiinteistöihin.
Missä tilanteissa keskinäinen kiinteistöyhtiö on hyvä valinta? Esimerkiksi silloin, jos
- vuokratuloja halutaan ohjata suoraan omistajalle,
- omistajat haluavat käyttää yhtiön omistamaa rakennusta ilman veroriskiä,
- rakennus halutaan myydä osina tai
- rakennukselle halutaan monta omistajaa ja kustannukset jakaa kunkin toimijan käytön mukaan.
Ensimmäinen mahdollisuus on hyödynnettävissä, kun liiketoimintayhtiön käytössä on esimerkiksi hallirakennus. Halliin kohdistuva vuokra voidaan maksaa omistajalle pääomatulona verotettavana vuokrana, jos yhtiö joka omistaa hallin muutetaan keskinäiseksi kiinteistöyhtiöksi tai halli esimerkiksi jakautumisen kautta siirretään uuteen keskinäiseen kiinteistöyhtiöön. Kakkosesta esimerkki voi olla osakeyhtiö, joka omistaa mökin. Jos yhtiö muutetaan keskinäiseksi kiinteistöyhtiöksi poistuu omistajien omasta mökin käytöstä johtuva veroriski.
Kolmannesta mahdollisuudesta esimerkkejä ovat kaupunkien laidoille rakennetut autotalliosakkeet. Rakennus voidaan tehdä ja laina ottaa kiinteistöyhtiölle. Omistaja myy osakkeet, huoneisto kerrallaan. Neljättä mahdollisuutta käytettiin esimerkiksi tilanteessa, jossa kokonainen kiinteistö ei käynyt kaupaksi. Monipuolisesta rakennuksesta jaettiin huoneistoiksi asuntoja, toimistoja ja muuta toimitilaa. Yhtiöjärjestyksessä määritettiin pelisäännöt kustannustenjakoon. Nämä huoneistoiksi muuttuneet osat alkoivat maksaa vastiketta yhteisten kustannusten kattamiseksi ja omistus oli mahdollista hajauttaa.
Kommentoi, kysy lisää, pyydä neuvoa: jaakko.ranta (at ) riskitor.fi / 050 3484824.